Как построить бизнес в проектировании частных домов

Сооснователь компании «Поли-проект» Анастасия Федоренко поделилась своими знаниями о тонкостях работы с клиентами и субподрядчиками, а также о том, как спроектировать дом, чтобы у государственных служб не было к нему замечаний. Об этих и других особенностях проектирования частных домов читайте в статье.

Я работала в проектном бюро. Доросла до главного архитектора. У меня были в подчинении работники, в том числе конструктор. Через какое-то время я поняла, что хочу своё дело, и ушла из проектного бюро. У меня есть такая черта характера — всё должно быть в моих руках. Решила, что сама буду находить заказчиков, общаться с ними и заключать договоры. 

Позвонила бывшей коллеге — конструктору Алине — и предложила работать вместе. К тому времени конструктор также уже не работала в том проектном бюро, как и я. К тому же её муж занимался инженерными сетями. А это три основных раздела для такой работы: архитектура, конструкция и инженерные сети. Алина и ее супруг согласились.

Сейчас нашему бизнесу 3 года. В команде работает 4 человека: я с помощником, конструктор и специалист по инженерным сетям. 

Я как архитектор могу вести несколько проектов одновременно. Пока один заказчик думает над планировками, я работаю над другими проектами. Конструктор, когда берёт один проект, делает его сразу от начала и до конца. Когда у нас накладывается слишком много проектов, он привлекает помощника. 

Мы строим частные дома. Человек покупает участок и планирует строить себе дом. Первым делом ему стоит обратиться к архитектору. Необходимо продумать важные детали: как разместить дом на участке, какой будет дом, будут ли дополнительные постройки, например, бассейн или баня. 

В проекте важно указать, из какого материала будет построен дом. Необходимо продумать внешний вид дома, например, цвет кирпича или штукатурки, а также подобрать архитектурный стиль, который понравится заказчику.

Когда архитектор закончил свою часть работы, он передаёт проект конструктору. Специалист рассчитывает дом по нагрузкам. Указывает в спецификации то количество арматуры, бетона и дерева, которое необходимо потратить на строительство дома.

Параллельно с конструктором работает инженер по сетям. Он просчитывает в проекте свои параметры, например: расположение водопровода и отопления, выбор оптимального котла, количество щитов и розеток. 

Для автоматизации бизнес-процессов у нас есть Битрикс. Готовый проект заказчик передаёт строителю. Строительные организации по чертежам понимают, что и как нужно строить. Как правило, в течение года у клиента появляется свой дом.

Можно сказать, что практически нисколько. Открыли ИП и я начала звонить разным строительным компаниям, предлагать сотрудничество. Кто-то отозвался, кто-то сказал, что у него есть свои архитекторы. 

Я начала плотно сотрудничать с 3-4 строительными организациями. К ним приходит клиент, который хочет построить дом, а они отправляют клиента ко мне для подготовки проекта. Также приходили заказчики из социальных сетей.

Сейчас новые клиенты — это знакомые тех заказчиков, которые когда-то строили себе дом. В моём случае сарафанное радио — это самая мощная реклама.

Например, во «ВКонтакте» я потратила около 20 тысяч рублей, «Яндексу» заплатила 30 тысяч рублей. И никаких результатов. «Яндекс» направляет рекламу на наш сайт. Думала, может, дело в нашем сайте, раз люди заходят на него, но звонить не хотят. Но, судя по оценкам и отзывам клиентов, сайт им нравится. Не знаю, почему реклама в «Яндексе» не сработала.

В основном мы работаем в Краснодарском крае, Москве и Санкт-Петербурге. Но рассматриваем варианты во всех регионах. И хотя проектирование идёт по единым нормативам, иногда бывают свои нюансы в параметрах постройки в разных регионах. Это усложняет работу.

Были клиенты из Ростова-на-Дону, Саратова и других городов. В каждом регионе есть свои плюсы, которые делают его привлекательным для нас в плане проектирования. Например, в Сочи преобладает стиль Hi-tech. Этот стиль один из моих любимых. В Санкт-Петербурге чаще всего строим дома в стиле Райта. 

В Москве, например, нет сейсмики, то есть этот регион в меньшей степени подвержен землетрясениям. Это большой плюс, так как не нужно применять антисейсмические меры. А в Краснодарском крае сейсмика 9 баллов. Приходится использовать материалы, которые сильно нагружают конструкцию дома.   

Когда к нам обращается клиент из нового региона, я уточняю у конструктора, будет ли она проектировать в этом регионе. Она смотрит грунты, уровень промерзания, а потом принимает решение. Например, у нас был заказчик из Мурманска. Мы ему отказали, пояснив, что ему лучше найти местных специалистов. Они лучше знают специфику строительства в своём регионе.

Если заказчик очень хочет и думает, что это сильно мне поможет, то я выезжаю на объект. Но на самом деле мне не нужно обязательно приезжать на ровный квадратный участок. 

В Москве и Санкт-Петербурге на объекты никогда не выезжала. Дома построены по нашим проектам и вполне себе стоят. Например, выезжала в Сочи, чтобы посмотреть расположение участка и дома соседей, чтобы сделать единую архитектуру. 

Перед началом проектирования мне нужна топосъёмка. Тогда смогу увидеть точные цифры по перепадам и другим параметрам. По этим цифрам ориентируюсь, чтобы правильно расположить дом у себя в программе. Специалистов по топосъёмке можно найти на «Авито». 

Также нужны данные по геологии. Обычно я рекомендую своих геологов. Это даёт мне уверенность в точности полученных данных. Главное, чтобы геолог работал с лабораторией. Некоторые геологи просто пишут цифры из СНИПа — справочника по строительным нормам и правилам. Это неправильно. Мне нужно, чтобы геолог дал точные данные о состоянии грунта. 

Нужно получить разрешение на строительство. Для этого заказчику нужно пойти в местную архитектуру, подать мои чертежи и сказать, что он хочет построить дом. Потом ему согласовывают проект. 

Когда дом построен, заказчик идёт в бюро технической инвентаризации (БТИ), чтоб его оформить. Специалисты БТИ делают план дома по своим замерам. Затем приезжают на участок и смотрят, в допустимых ли нормах стоит дом. Если всё хорошо, выдают паспорт на дом. К участку также нужно провести воду и электричество. Канализация бывает центральной, но чаще всего на участках используют септики. 

Нет, такой услуги мы не оказываем. Но когда я проектирую, то применяю обязательные нормы, чтобы заказчик точно получил все необходимые разрешения. Например, смотрю на нормы по отступам: слева и справа должно быть 3 метра, с фасада — 5 метров. Это необходимо для пожаробезопасности. Хозяин одного дома отступил 3 метра, собственник второго дома сделал так же — между домами получается 6 метров. Если один дом загорится, то на второй огонь не перекинется.

Также в проекте слежу и за другими параметрами, например, в котельной должно быть определённое окно, а дверь должна открываться только наружу. Когда все нормы по котельной учтены, газовщики не завернут проект.

Когда проектируем, ориентируемся на многие стандарты и постановления. Вот основные:

В среднем архитектурное проектирование может длиться месяц. У меня было такое, что я за неделю сделала проект, и заказчик остался доволен. Но один раз на архитектурный проект ушло полгода. Срок реализации зависит от того, как быстро мы нашли ту планировку, которую хочет заказчик. 

У некоторых клиентов есть чёткое представление о своём будущем доме. Например, они находят понравившуюся картинку в интернете или ориентируются на дома родственников или друзей. Если есть чёткое понимание планировки дома, мы сделаем проект быстрее. А если его нет, то процесс может затянуться из-за поиска подходящих вариантов.

После согласования архитектурного проекта я передаю работу конструктору. На этом этапе работа занимает 14 рабочих дней. Там нет согласования с заказчиком, есть только расчёты. Инженерные сети проектируем параллельно с конструкцией.

Четыре проекта я смогу потянуть сама. Если привлекаю помощника, то успеваем делать 5-6 проектов. Максимальная рабочая нагрузка в нашей практике — 9 проектов одновременно. Это было в период пандемии. Тогда люди никуда не спешили, не было такого, что надо быстрее делать, потому что уже копают котлован. 

Это было золотое время. Вся команда работала с утра до ночи. Самое крутое — я не тратила время на разъезды и встречи. Я жила за городом в своём доме. По видео звонила, договаривалась с заказчиками. Проекты выдавались быстро, в электронном виде.

Клиент насмотрится видео и начинает ориентироваться на мнение различных людей. Например, в Youtube много людей, которые не являются профессионалами, но высказывают своё «экспертное« мнение. Клиент доверяет оценке таких «экспертов«, потом ему приходится объяснять, что это неправильно.

Бывает, когда клиент говорит, что у него есть главный инженер проекта, то есть ГИП, который будет проверять чертежи. Очень часто такой ГИП не имеет профессионального образования и достаточной компетенции, но всё же пытается проверить мою экспертность.

Когда меня заставляют начертить то, что не будет работать, я отказываюсь. Ведь ответственность за проект несу я. Если дом треснет, заказчик не будет вспоминать, что это он так хотел или его ГИП. Клиент придёт ко мне и скажет, что это я так начертила. 

Заказчик хочет делать по-своему в ущерб безопасности. Такая проблема была при проектировании дома со свайным фундаментом. Сваи — это столбы, которые заливают в землю. Но перед этим бурят скважину на определённую отметку, вставляют арматурный каркас и заливают всё бетоном. Обычно мы применяем такой фундамент, когда сверху земля плохая, например, водонасыщенная. На такой земле нельзя ставить дом. А в глубине земля хорошая — твёрдая. Это нам показывает геология.

Мы понимаем, что нужно углубиться, например, на 4 метра. Тогда можно поставить дом, и он не наклонится. Считаем количество свай, и получается, допустим, 20 штук на дом. Заказчик удивляется. Говорит, что 20 штук — это много. И ставит в пример соседский дом. Там залили 10 свай и всё нормально. Просит перепроектировать. Мы ему поясняем, что посмотрели геологию и рассчитали вес дома. Говорим, что у него двухэтажный кирпичный дом, он очень тяжёлый, поэтому нужно 20 свай. Ни больше ни меньше. 

Некоторые строители безответственно подходят к процессу. Например, говорят, что можно заливать сваи не на 4 метра в глубину, а меньше. Таких строителей приходится переубеждать. Говорим, что надо делать по проекту, чтобы гарантировать качество постройки дома для заказчика.

Есть строители, которые говорят, что им неудобно использовать определённые детали, и предлагают поменять их в проекте. Мы делаем расчёт и понимаем, что просьба строителей никак не повлияет на несущую способность конструкции. Вносим корректировки и отдаём в реализацию. Это нормальные рабочие моменты.

Если заказчик или строитель хотят делать не по проекту, то на такой случай у меня есть золотая фраза: «Вы можете сделать по-своему, но тогда мы ответственность за этот проект не несём».

После слова «ответственность» заказчик и строитель соглашаются с нашими доводами и принимают проект. 

У нас был один показательный случай. Заказчик сначала с нами спорил и ссылался на то, как строит сосед. Но в итоге построил по проекту. Через три месяца дом у соседа треснул. Ему пришлось всё переделывать. Дом заказчика стоит без трещинки. 

Бывают нестандартные ситуации. Есть такое определение — красная линия, по которой нельзя строить дом. Например, проходит трубопровод под землёй.
У меня был такой случай. Мы спроектировали дом — всё было по стандартам и нормам. Заказчик пошёл получать разрешение. В ведомстве сказали, что у него посередине участка проходит красная линия. А разрешённый дом может иметь ширину 2 метра. 

После такого случая я заранее прошу клиента заказать чертёж градостроительного плана. Так мы точно можем знать, что на участке нет красной линии и можно строить. После этого начинаем проектировать. 

Были и курьёзные случаи. Расскажу несколько таких историй.

Провёл геологию — утопил трактор. 

Заказчик из Санкт-Петербурга захотел построить большой дом, порядка 500 квадратных метров. Мы его долго упрашивали сделать геологию, но заказчик не хотел платить за неё около 40 тысяч рублей. Проблема в том, что в Санкт-Петербурге грунты водонасыщенные, поэтому всех заказчиков заставляем делать геологию. 

В итоге он согласился. На следующий день звонит и говорит, что на его участке утонул трактор, который приехал рыть скважину. На участке оказалось болото. Мы начали объяснять заказчику, что на этом болоте строить нельзя. Клиент сослался на соседа, который построил похожий дом. 

Начали выяснять. Сосед убрал грунт, наверно, на 4 метра в глубину. И засыпал всё песком или щебнем. Это очень большой объём. Возможно, порядка 20 млн рублей заплатил только за то, чтобы участок стал нормальным для постройки. Сказали, что заказчику нужно сделать так же, как его сосед, тогда мы возьмёмся за проект. Клиент не захотел тратить сумму порядка 15-20 млн рублей. В итоге от проекта мы отказались, хотя заказ был выгодным.

Убрал несущую стену — провисло перекрытие. 

Заказчик звонит и говорит, что в его доме провисло перекрытие. Мы приезжаем и смотрим — оказывается, клиент решил сам сделать перепланировку.

Когда мы спросили, зачем заказчик убрал нижнюю часть несущей стены, ответ поставил нас в тупик: «Я захотел просторное помещение». Если бы мы знали заранее о планах заказчика, то спроектировали бы на месте нижней несущей стены балку или столб.

Сэкономил на швеллерах — переделал крышу. 

Был заказчик, который пришёл со словами, что ничего не понимает в проектах, поэтому надеется на наш профессионализм. Мы сделали проект, отдали заказчику в виде красивого альбома в двух экземплярах. 

Клиент почему-то решил передавать не весь проект строителям, а только часть. Сделал копии некоторых листов проекта и отдал специалистам. В итоге у строителей было процентов 60 от того проекта, который мы сделали. Им приходилось додумывать или брать информацию у заказчика. 

Из-за этого получались конфликтные ситуации. Например, в проекте написано, что надо использовать швеллер 16 (высота детали должна быть 16 см). Заказчик же указал строителям, что нужно использовать швеллер 9. Как следствие, у него провисла крыша в доме. Когда мы спросили, почему заказчик поменял с 16 на 9, получили ответ: «Подумал, этого будет достаточно». Пришлось переделывать крышу. Заказчик по своей вине потерял несколько миллионов рублей. 

Когда возникают нестандартные ситуации, мы стараемся помочь в решении вопроса: перепроектируем, усиливаем, заливаем. Каждый дом для нас — это детище. Мы очень переживаем за все проекты, поэтому хотим, чтобы со всеми домами всё было нормально.